Фото: IMAGO/Zoonar.com/Supitnan Pimpis / Global Look Press
Портал «Движение.ру» со ссылкой на «ЦИАН» привел данные, в каких городах России граждане сейчас больше всего переплачивают, когда берут ипотечный кредит на покупку вторичного жилья. В топ-5 попали пять региональных центров.
Лидером стал Челябинск, где переплата по ипотеке на вторичную однокомнатную квартиру в этом году в 5,1 раза больше, чем в 2021-м. Цена самой квартиры увеличилась за эти годы на 148%. Откуда взялась такая грабительская разница?
Помимо столицы Южного Урала в топ-5 попали также Казань (рост переплаты в 4,2 раза; рост стоимости квартиры — на 105%), Самара (4,1 раза; +98%), Волгоград, Нижний Новгород и Пермь (4 раза; +93%, +94% и +95% соответственно) .
Корреспондент «Свободной Прессы» обсудила эти тенденции на вторичном рынке недвижимости с директором челябинского агентства недвижимости «Макромир» Ольгой Диких.
«СП»: Ольга, скажите, в чем причина неожиданного лидерства Челябинска по переплатам за ипотечные кредиты на вторичном рынке? В чем причина?
—Простая арифметика всё объясняет. Оттолкнемся от приведенных данных, что цена однокомнатной квартиры на вторичке в Челябинске за эти пять лет выросла на 148%. Для простоты подсчетов предположим, что эта квартира в 2021 году стоила 100 тыс. руб. При росте цены на 148% получается, что теперь эта же квартира стоит 248 тыс руб. Ставка по ипотеке в 2021 году, насколько помню, была 11−12% в одном из самых активных на рынке ипотеки банков.
«СП»: Сейчас ставка намного выше…
—Да, последнее время ставка по ипотеке в среднем 20%. Доходило и до 22%. Посчитаем переплату за квартиру стоимостью 100 тыс. руб в ипотеку по ставке 10% годовых на 10 лет в 2021 году. Сравним с сегодняшней ценой и сегодняшней процентной ставкой по ипотеке и сроком кредита в те же 10 лет. Получим переплату действительно в пять с лишним раз. Точнее, в 5,77 раза. То есть даже больше, чем в цифрах, которые приводите. Но тут ничего удивительного. Выросла сильно цена и выросла вдвое ставка по ипотечному кредиту.
«СП»: Почему все-таки именно Челябинск возглавил этот рейтинг переплат по ипотеке?
— В Челябинске за эти годы цены на жилье выросли больше, чем в других регионах страны.
«СП»: Как это объяснить?
— Раньше недвижимость в Челябинске была недооценена.
«СП»: И сегодня всё так же недооценена?
— Нет. Теперь недвижимость, как мне кажется, уже переоценена.
«СП»: Так, надо разобраться. Что за пять лет произошло такого, что челябинская недвижимость из недооцененной превратилась в переоцененную?
—Переоценена, на мой взгляд, потому что несколько лет назад в Челябинске было сравнительно мало новостроек.
В основном в продаже было вторичное жилье. И это жилье продавалось по средней, можно сказать, цене.
«СП»: Но спрос же был…
—Да. И застройщики стали много строить нового жилья. Новое жилье всегда стоит дороже, чем вторичка. Цену разогнали льготные государственные программы. В Челябинске цену особенно сильно разогнали. Цена на жилье в новостройках в связи с этим льготным кредитованием выросла значительно. А цена на «вторичке» стала расти вслед за ростом цен на новое жилье.
«СП»: В других городах цена тоже росла, но почему-то не такими темпами.
—Если взять для сравнения Екатеринбург, Казань, другие крупные города, там и раньше было очень много новостроек. В Екатеринбурге, например, строили в пять раз больше жилья, чем в Челябинске. Поэтому там давно цена на вторичное жилье приближалась к ценам в новостройках. Процесс шел мягче и растянут во времени.
А в Челябинске это случилось резко, в моменте. Начался бурный рост жилищного строительства, подогреваемого льготной ипотекой. Цена в новостройках пошла вверх. «Вторичка» потянулась следом.
«СП»: То есть лидерство Челябинска по переплатам за ипотеку подтверждается.
—Да. И понятно, почему это случилось. За последние пять лет именно в нашем городе быстрее всех скакнули цены на жилье, в том числе цены на вторичку.
В других крупных городах цены на недвижимость и раньше были достаточно высокие.
«СП»: Но все-таки даже при таком росте цен Челябинск отстает по уровню цен от соседнего Екатеринбурга.
—По моим оценкам в некоторых ЖК Челябинска цены на недвижимость догнали цены в Екатеринбурге и даже в Подмосковье. Просто потому что стали много строить жилья. А новое жилье дорогое. Вот и получилось, что переплата по вторичной ипотеке (которая по ценам подтягивается к ценам в новостройках) в нашем городе за эти пять лет выросла без малого в шесть раз.
«СП»: Но почему считаете, что недвижимость в Челябинске теперь переоценена?
—Потому что потенциал, столичность, культурный уровень, доходы и перспективы развития Екатеринбурга в разы больше, чем Челябинска. В доказательство могу сказать, что цены на челябинском рынке начинают снижаться. В том числе на аренду.
