Фото: Алексей Коновалов/ТАСС
Снижение Банком России ключевой ставки с 14,25% до 14% годовых пока не сделало рефинансирование ипотеки выгодным для большинства заемщиков, заявила глава отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Наталья Газетдинова в разговоре с «Известиями». По ее словам, ситуация серьезно поменяется при снижении средней ипотечной ставки до 11,5%, что будет возможно при ключевой ставке 8,5−9%.
«По прогнозу ЦБ, такого уровня стоит ожидать не раньше 2027 года», — отметила она. Регулятор ожидает среднюю ключевую ставку на уровне 10,5−12,5% в 2027 году.
Пока же системного снижения цен на новостройки не ожидается, напротив, они будут даже расти: примерно на уровне средней годовой инфляции.
Соответственно, на протяжении всего 2026 года ипотечный рынок продолжит жить на фоне дорогих кредитов, поэтому заемщикам, которые оформили ипотеку по высоким ставкам, пока не следует перекредитовываться, удерживая свободные средства на депозитах, полагает Газетдинова.
Эксперт полагает, что рефинансирование нередко становится бессмысленным после выплаты примерно половины ипотечного кредита, поскольку новый кредит фактически запускает график выплат заново. В итоге в первые годы после рефинансирования заемщик снова выплачивает преимущественно проценты, а не основной долг.
Генеральный директор АН «Счастье под ключ» Елена Мищенко объяснила «СП», что эффективность рефинансирования напрямую зависит от ставки, по которой был взят первоначальный кредит.
— Для заемщиков, оформивших ипотеку под 20% и выше, сейчас действительно открывается окно возможностей: лучшие предложения на рынке рефинансирования стартуют от 16,9%. Однако в разных банках условия сильно разнятся. Например, ставка может составить 19,8%, и при такой разнице в 1−2 п.п. выгода от перекредитования часто полностью нивелируется дополнительными расходами на страховку и оценку.
«СП»: Есть ли смысл проводить рефинансирование, если была уже оплачена половина суммы жилищного кредита?
— Да, смысл есть, потому что ежемесячный платеж все равно станет меньше. Кроме того, рефинансирование позволяет объединить ипотеку с другими кредитами (например, потребительскими) или получить дополнительные деньги на ремонт или мебель — даже если общая сумма кредита увеличится.
Конечно, важно все внимательно просчитать. Обычно банки берутся соглашаются на рефинансирование, если остаток долга составляет не менее 1 млн руб. Некоторые из них разрешают рефинансировать при остатке тела кредита в 500 тыс. руб. При этом банки, как правило, рефинансируют ипотеку, оформленную в других банках.
Например, можно объединить ипотеку с другими займами, взяв новый кредит под 16,9−17% годовых, увеличив общую сумму долга, и перейти в другой банк. Фактически размер платежа останется прежним, но при этом закроются другие дорогие кредиты, которые стали тяжелым бременем, потому что их брали ранее во время более высокой ключевой ставки.
Экономия от рефинансирования зависит от суммы кредита. Например, для квартиры стоимостью 10 млн руб. ежемесячная выгода может составить 20−30 тыс. рублей.
Рефинансирование актуально даже при медленном снижении ключевой ставки. Но если ипотека была оформлена всего 1−2 месяца назад, в этом пока нет смысла. Если ваша ставка по ипотеке превышает 18−19%, попробовать рефинансироваться стоит.
Как минимум можно подать заявку в банк или обратиться в ипотечное или брокерское агентство, чтобы точно узнать, под какой процент вам готовы предложить новый кредит.
«СП»: Почему далеко не все заемщики рефинансируют ипотеку?
— Многие люди просто не успевают следить за постоянно меняющимися ипотечными ставками из-за работы, других кредитов и повседневных забот. Мы сами иногда подталкиваем клиентов к рефинансированию, потому что некоторые до сих пор платят по 21−22% годовых в рамках ипотеки.
«СП»: Как следует подготовиться к рефинансированию?
— Рефинансирование же можно проводить каждые 3−6 месяцев в зависимости от выбора банка.
При этом заемщику нужно предоставить справки, которые можно получить на Госуслугах в электронном виде — там есть как трудовая книжка, так и справки из Пенсионного (Социального) фонда, что упрощает процесс.
Это потребует времени, но позволяет сэкономить на услугах брокеров. Если жилье вторичное, нужно сделать оценочный отчет стоимостью от 3 тыс. до 5 тыс. рублей.
«СП»: Есть ли другие способы снижения ипотечной нагрузки помимо рефинансирования?
— Это можно сделать с помощью долгосрочного погашения, но его нужно проводить правильно. Мы рекомендуем досрочно погашать кредит в первые годы, потому что в этот период переплата идет в основном по процентам, а не по телу долга.
Соответственно, мы также советуем брать кредит на максимальный срок, потому что в таком случае ежемесячный платеж будет самым низким.
Делать досрочное погашение лучше на следующий день после внесения ежемесячного платежа. Тогда проценты за новый месяц не успевают набежать, и вся сумма уходит именно на погашение тела кредита. Если указать одну и ту же дату для регулярного и досрочного платежа, то есть шанс, что банк может списать их в разном порядке.
При выборе между тем, что можно снизить — размер ежемесячного платежа или срок кредита — нужно выбирать последнее, поскольку ежемесячный платеж уже низкий при такой стратегии.
Например, если ежемесячный платеж составляет 50 тыс. руб., из которых 40 тыс. руб. приходятся на проценты, а 10 тыс. руб. — на тело кредита, то досрочное внесение 50 тыс. руб. может сократить срок кредита на несколько лет.
Если делать это относительно регулярно, хотя и необязательно строго каждый месяц, то через какое-то время ситуация изменится: в тело кредита будут идти уже 35 тыс. руб., а проценты составят лишь 15 тыс. руб., что значительно выгоднее. И так нужно действовать, пока срок кредита не сократится до 7−8 лет.
Остается и вариант перехода на семейную ипотеку — но только если покупатели приобретают жилье в новостройке у застройщика и в семье родился ребенок.
Если же жилищного кредита пока нет, то можно рассмотреть субсидирование от застройщика.
Он закладывает низкую процентную ставку в стоимость квартиры — и люди получают, например, 11% годовых на весь срок.
Но переплата за саму квартиру составит 20−25%, то есть в итоге жилье обойдется дороже. Даже если застройщик говорит, что удорожания нет, то оно просто заранее заложено в цену.
